本來“金三”首周南京主城僅有兩盤加推已經(jīng)夠冷清了,沒想到上周南京樓市居然迎來“零推盤”,都市圈句容寶華本來有萬都東樾和遠洋心里兩家樓盤推出242套房源,結(jié)果萬都東樾臨時取消推盤,最后只有遠洋心里一家在3月12日加推132套房源,面積88、99平方米,毛坯均價14000元/平方米。
由于上市量太少,上周南京樓市的銷售排行榜也十分慘淡,銷售冠軍依舊是靠賣車位、河西江心洲的仁恒綠洲新島,上周以502套車位成為銷售榜首,另外排行第三位的保利紫荊公館,也是靠賣了242個車位才上榜。排行第二位的,是來自溧水的樓盤中南錦城,該樓盤的認購數(shù)據(jù)還是來自3月4日的一次開盤,308套房源全部售罄。另外,在上周的銷售排行榜上,保利中央公園、威尼斯水城也都位居前列。
“金三銀四”已經(jīng)進入第二周,上周,南京主城區(qū)依然“零推盤”,僅有都市圈句容寶華的遠洋心里推出132套房子。入市量減少,認購量也相應(yīng)下降,根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù),截至3月12日下午16:30,南京樓市認購1372套,成交922套,環(huán)比上周認購量下降了24%,成交持平。不過上周末,南京市三個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》,還是挑動了南京樓市的神經(jīng)。業(yè)內(nèi)專家表示,新規(guī)雖然禁止了“商改住”,但僅僅是對辦公類產(chǎn)品進行了管理,并不等于公寓就此變成絕版。
新政解讀
“商改住”被禁止,也不能隨便加隔層
業(yè)內(nèi)人士分析6大影響
南京林業(yè)大學社會學系主任孟祥遠表示,新規(guī)會帶來這些影響:
1、非住宅類市場將迎來重大變化。分化明顯:住宅、商辦公寓和類住宅將會有明顯的區(qū)別,未來商辦地塊必須以商辦進行銷售。
2、對目前在售或領(lǐng)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目將是利好。目前65年的公寓基本不批,40年公寓沒有住宅性質(zhì),意味著政策將會直接刺激目前在售的公寓銷售。
3、對于南京辦公市場是一個大利空。南京本身不是一個典型的商務(wù)城市,辦公產(chǎn)品去化艱難,以后商業(yè)地塊只能做辦公,產(chǎn)品價值受抑制。
4、商辦地塊與住宅地塊的地價進一步拉開。未來商業(yè)性質(zhì)的地塊出讓就難賣了,地價會趨于平穩(wěn),很難再賣出一個高溢價。
5、下手要謹慎。對于精裝修挑高式公寓等打擦邊球的此類產(chǎn)品,因其擅自加層、增加建筑面積等違法行為,導致其存在一定風險。
6、開發(fā)商想占小便宜、打擦邊球越來越難。雖然南京樓市發(fā)展程度不及北京、上海,但政策出臺比較及時,市場管理精準到位。這不僅體現(xiàn)出我們對土地市場、樓市管理更加精明,在某種程度上也體現(xiàn)出南京今年的市場將會越來越規(guī)范。
上周末,南京市規(guī)劃局、南京市國土資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布通知,對商業(yè)辦公建筑提出新規(guī),主要是針對商業(yè)辦公產(chǎn)品改造成住宅的行為進行規(guī)范。業(yè)內(nèi)人士表示,該規(guī)定主要是為了強化辦公產(chǎn)品的辦公功能,不得利用層高進行潛伏設(shè)計,杜絕擅自插層,特別是一些復(fù)式辦公類產(chǎn)品改建加夾層。也就是說,以后購房人購買挑高型、買一層送一層產(chǎn)品時要慎重,看好合同是否有相應(yīng)的約定。
為什么南京市會出臺這一新規(guī)?網(wǎng)尚研究機構(gòu)研究總監(jiān)曹麗表示:2017年商品住宅市場將延續(xù)2016年嚴厲的調(diào)控政策,“類住宅”的商辦公寓成為“香餑餑”。這次規(guī)范的出臺,讓住宅回歸居住屬性,而商辦物業(yè),則回歸生產(chǎn)經(jīng)營屬性。
那南京在售酒店式公寓是否會變成“絕版”?365商業(yè)頻道主編賈叢表示:“其實非也,一方面目前酒店式公寓的供應(yīng)量還是比較大的,而需求量還尚未飽和;另一方面此條款主要對商辦變相建公寓的不規(guī)范行為有遏制作用,但地塊本身有公寓配比的不受影響!
從上周末開始,尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公等非住宅類建筑,均按照新規(guī)要求執(zhí)行。
新 規(guī)
1、商業(yè)辦公類建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計,一般采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局,除食堂外不得設(shè)置廚房,開水間或者飲水供應(yīng)點、衛(wèi)生間應(yīng)當集中設(shè)置,如果想要帶獨立衛(wèi)生間,每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米,而且此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%,且不得分割銷售。
2、不得利用層高進行潛伏設(shè)計,商業(yè)辦公類非住宅類建筑,除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外,其余一律不得標注酒店式公寓功能。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前,應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標等情況,告知購房人應(yīng)嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用,不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層,并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。
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