(1)行業(yè)現(xiàn)狀
2020 年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 141,443 億元,比上年增長 7.0%;2020 年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 926,759 萬平方米,比上年增長 3.7%;房屋新開工面積 224,433 萬平方米,下降 1.2%。其中,住宅新開工面積 164,329 萬平方米,下降 1.9%;房屋竣工面積 91,218 萬平方米,下降 4.9%。
2021 年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 147,602 億元,比上年增長 4.4%;2021 年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 975,387 萬平方米,比上年增長 5.2%;房屋新開工面積 198,895 萬平方米,下降 11.4%。其中,住宅新開工面積 146,379 萬平方米,下降 10.9%;房屋竣工面積 101,412 萬平方米,增長 11.2%。
2022 年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 132,895 億元,比上年下降 10.0%;其中,住宅投資 100,646 億元,下降 9.5%。2022 年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904,999 萬平方米,比上年下降 7.2%。其中,住宅施工面積 639,696 萬平方米,下降 7.3%。房屋新開工面積 120,587 萬平方米,下降 39.4%。其中,住宅新開工面積 88,135 萬平方米,下降 39.8%。房屋竣工面積 86,222 萬平方米,下降15.0%。其中,住宅竣工面積 62,539 萬平方米,下降 14.3%。
(2)行業(yè)政策及前景
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的高速發(fā)展,出現(xiàn)行業(yè)投資總額增長過猛、房地產(chǎn)投機(jī)行為嚴(yán)重、房價(jià)上漲過快等問題。部分城市房價(jià)過高,上漲過快,引起政府高度重視。國家為此出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列宏觀調(diào)控政策。
2009-2013 年期間國家出臺(tái)了一系列限購、限貸等較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策,全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)一再下滑。2014 年開始,房地產(chǎn)市場由局部地區(qū)松動(dòng)蔓延到全國,多數(shù)城市放開限購,11 月 12 日央行降息,房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來行業(yè)及貨幣政策雙寬松時(shí)期。
2015 年 3 月 30 日,中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)通知,宣布將二套房首付比例降至四成,對(duì)于使用公積金購買首套普通自住房,最低首付 20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請(qǐng)住房公積金購房,最
低首付 30%;二手房市場全額征收營業(yè)稅,由原來的 5 年改為 2 年。2015 年底以來,中央針對(duì)房地產(chǎn)去庫存在需求和供給兩端提出了一系列政策:在需求側(cè),松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策,加快農(nóng)民工市民化,落實(shí)戶籍制度改革,建立購租并舉的住房制度等,激發(fā)有效需求;在供給側(cè),加強(qiáng)金融監(jiān)管力度,根據(jù)一線城市、二線城市及三四線城市的不同情況,采取差別化的土地供給政策,控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數(shù)量,擴(kuò)大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應(yīng)的中低檔住宅供應(yīng)量,在融資等方面加大對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度等。隨著政策環(huán)境逐步寬松,我國房地產(chǎn)市場逐步回暖。
2016 年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)新局面,政策環(huán)境也呈現(xiàn)新的變化。兩會(huì)提出因城施策去庫存,但隨著熱點(diǎn)城市房價(jià)地價(jià)快速上漲,政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面,上海、深圳、南京等熱點(diǎn)城市持續(xù)出臺(tái)收緊調(diào)控政策;另一方面,對(duì)于庫存高企的省市,地方繼續(xù)出臺(tái)系列政策化解房地產(chǎn)庫存。
2017 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)預(yù)期將繼續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革逐步深化,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展至關(guān)重要,經(jīng)濟(jì)增長通過增加企業(yè)利潤,擴(kuò)大就業(yè),提升居民收入等方面不斷強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)的影響作用。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定 2017 年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)的主基調(diào),財(cái)政政策更加積極有效,深化供給側(cè)改革,著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì),這都有利于為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。
2018 年以來,房地產(chǎn)調(diào)控已見成效,房市趨于平穩(wěn),政策繼續(xù)從緊壓力較輕,預(yù)期會(huì)放松信貸、扶持樓市及加大基建投資等。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》,重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。與此同時(shí),政府工作報(bào)告要求落實(shí)地方主體責(zé)任,繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控,建立健全長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,并提出健全地方稅體系,穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
2022 年,黨的二十大報(bào)告指出,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,為未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展定下了基調(diào)。國務(wù)院印發(fā)通知提出,要給予地方更多自主權(quán),因城施策運(yùn)用好政策工具箱中的 40 多項(xiàng)工具,支持剛性和改善性住房需求。有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。央行、國家外匯局等部門也提出,要加強(qiáng)部門協(xié)作,維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展,更好滿足居民的剛性和改善性住房需求,加大力度助推“保
交樓、穩(wěn)民生”工作等。與此同時(shí),房地產(chǎn)融資端政策松動(dòng),監(jiān)管部門指示六大行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度,年內(nèi)至少增加 6,000 億元的融資規(guī)模,證監(jiān)會(huì)提出在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下,允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在 A 股市場融資等。
長期以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻較低,市場參與主體結(jié)構(gòu)較為分散,開發(fā)商規(guī)模普遍較小。隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大,房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年提升。從行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看,剛性需求逐漸占據(jù)市場主流,中低檔房源市場份額占比明顯擴(kuò)大。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績,以供應(yīng)中低檔房源為主、采取標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)并且以“快速周轉(zhuǎn)”為主要戰(zhàn)略的企業(yè)銷售業(yè)績較好。預(yù)計(jì)未來在行業(yè)集中度上升的前提下,有著良好產(chǎn)品定位的大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力將繼續(xù)增強(qiáng)。
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